Pourquoi réaliser un diagnostic immobilier?

A l'instar du contrôle technique automobile, le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) immobiliers doit permettre de refléter l'image de l'état d'un patrimoine immobilier.

Le DDT, qui est obligatoire depuis le 1er novembre 2017, au regard de l'article L271-4 du Code de Construction et de l'Habitat (CCH), en cas de vente ou location d'un bien immobilier, a été instauré pour protéger les différentes parties (vendeur, acquéreur, propriétaire, locataire, intermédiaires,..)
Il doit comprendre plusieurs diagnostics techniques, qui sont déterminés en fonction de différents paramètres, tels que:

  • Type de bien (maison, appartement,...)
  • Statut du bien (maison individuelle, copropriété, local commercial,...)
  • Date du permis de construire
  • Zone géographique (département, commune,...)
  • Equipement du bien (alimentation en gaz, électricité,...)
  • ...

Ces diagnostics doivent être réalisés par des spécialistes certifiées. 

Un peu d'histoire

C'est en 1996 qu'apparaissent les premières obligations réglementaires

Le Décret 96-97 du 01/02/96, impose la recherche d'amiante, et la Loi CARREZ (Loi n° 96-1107 du 18/12/96), oblige les vendeurs à indiquer la surface, en cas de vente d'un appartement ou d'une maison situé en copropriété.
La surface du bien doit figurer dans toute promesse ou compromis de vente et dans tout contrat notarié.
Le calcul doit être réalisé en prenant en compte des critères très précis, comme la hauteur, qui doit être supérieure à 1,80 m, les combles aménagés s'ils font plus de 8m², ou encore certains types de sous sols. En cas d'erreur sur le calcul de la surface, ou simplement si la surface n'est pas précisée sur l'acte de vente, la responsabilité du vendeur peut être engagée.
Le vendeur pourrait alors devoir rembourser partiellement l'acheteur, mais la vente pourrait aussi être annulée.
Il est donc préférable de mandater un diagnostiqueur immobilier pour faire réaliser le mesurage de son logement.

Ensuite, la Loi du 29/07/98 a obligé la réalisation d'un Etat des Risques d'Accessibilté au Plomb (E.R.A.P.)

Ce diagnostic a pour objectif de protéger les occupants d'un bien contre les risques d'exposition au plomb, qui a beaucoup été utilisé dans les peintures

2005: les diagnostiqueurs doivent être certifiés, par des organismes accrédités

Cette disposition permet de professionnaliser le métier de diagnostiqueur, qui a désormais l'obligation de suivre des formations spécifiques.
La certification, qui ne peut être obtenue qu'après avoir satisfait à des examens, n'est valable que pour 5 ans.
Durant ces 5 années, le diagnostiqueur est régulièrement audité par un organisme accrédité, et doit se soumettre à de nombreuses obligations réglementaires.

2006: Une année importante

  • Apparition du Diagnostic de Performances Energétiques (DPE)
  • Le Constat des Risques à l'Exposition au Plomb (CREP) remplace l'ERAP
  • Obligation de fournir un Etat de Servitude Risques et d'Informations sur les Sols (ESRIS)

2007: Entrée en vigueur du contrôle de l'état de l'installation intérieure de gaz

2009: Entrée en vigueur du contrôle de l'état de l'installation intérieure d'électricité

2011: Assainissement Non Collectif (ANC)

2013: Evolution du DPE, du diagnostic amiante et de l'ERNMT

2017: Le Diagnostic Technique Général

Le DTG est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété, ou qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité.
Il comprend

  • un DPE ou un audit énergétique
  • l’évaluation de l’état des parties communes et des équipements collectifs
  • les possibilités d’améliorations
  • le budget prévisionnel simplifié des travaux à planifier sur 10 ans pour la conservation des bâtiments

A l’issue de cette étude, le syndic doit présenter le plan pluri annuel à l’Assemblée Générale. 

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